01. 총 칙_중개대상물(1)

Chapter_01 총 칙

 

3] 중개대상물

 

1) 총 설

 

(1) 중개대상물의 범위는 공인중개사법과 동법 시행령에 규정되어 있다.

 

(2) 중개대상물이란 개업공인중개사만이 중개를 업으로 할 수 있는 고유, 전속한 물건이다. 개업공인중개사가

아닌 자가 중개를 '업'으로 하게 되면 무등록업자에 해당 되어 처벌을 받을 수 있다.

 

(3) 다른 법률에서 특별히 금지하고 있지 않는 한 법정중개대상물이 아닌 물건은 개업공인중개사가 알선할 수도

있지만 이 법에 의한 중개라 볼 수 없다.

 

2) 법정중개대상물의 범위

 

1. 토지

 

(1) 토지의 등록 단위는 필이고, 토지의 거래단위도 필이므로 토지에 대한 매매/교환/저당권의 설정 및 이전은

필(필지)단위로 거래된다. 따라서 1필지의 일부에 대해서는 분필절차를 이행하기 전까지는 소유권 및 저당권설정의 대상이

될 수 없다. 그러나 1필지의 일부도 지상권/지역권/전세권 등 용익물권과 임차권의 설정 및 이전은 가능하므로 1필지의 일부도

중개대상물이 된다.

 

2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물

 

(1) 건축물

① 토지와는 독립된 부동산이다.

 

② 건물의 거래단위는 동(棟)이다. 다만, 구분등기가 된 집합건물은 1동의  1호도 독립적인 중개대상물이 될 수 있다.

 

③ 중개대상물의 요건에 공시를 요하지 않으므로 미등기건물, 무허가 건물도 중개대상물에 해당한다.

 

(2) 그 밖의 토지의 정착물

① 수목, 교량, 담장, 도로 등 : 토지와 함께 거래되므로 독립한 중개대상물이 되지 못한다.

 

② 명인방법을 갖춘 수목의 집단 : 명인방법이라는 관습상의 공시방법을 갖춘 수목의 집단은 토지와는 별개로 독립하여

거래의 대상이 되므로 독립적인 중개대상물이 된다(행정심판 : 2004.7.4. 사건번호2004-01961). 다만, 소유권의 대상만 가능하고,

저당권의 대상은 될 수 없다.

 

3. 「입목에 관한 법률」에 의한 입목

 

(1) 입목의 의의

수목의 집단에 대하여「입목에 관한 법률」에 따라 소유권 보존등기를 한 것

 

(2)입목등기의 절차

①입목등록

⒜ 입목등록은 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장에게 신청하여야 한다.

⒝ 관할청은 입목등록원부를 갖추어 두고 등록을 하여야 한다.

 

② 입목등기

⒜소유권보존의 등기를 받을 수 있는 수목의 집단은 입목등록원부에 등록된 것으로 한정되며, 수종 및 수량 제한은 없다.

 

⒝ 입목등기부 편성시에는 1개의 입목에 대하여 1개의 입목등기기록을 둔다.

 

⒞ 토지에 부착된 수목에 대하여 소유권보존의 등기를 하였을 때에는 토지의 등기기록 중 표제부에 입목등기기록을 표시하여야 한다.

⒟ 입목에 대한 등기에 관하여「입목에 관한 법률」에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고「부동산등기법」을 준용한다.

⒠ 입목의 상세한 조사는 입목등록원부 및 입목등록기록으로 확인해야 한다.

 

(3)입목등기의 효력

①입목은 토지와는 독립된 부동산이 되고, 토지와는 별개로 소유권과 저당권의 목적이 되므로 토지소유권/지상권의 처분의 효력은

입목에 미치지 않는다.

 

②입목을 저당권의 목적으로 하려는 자는 그 입목을 보험에 가입하여야 한다.

 

③입목을 목적으로 하는 저당권의 효력은 입목을 베어 낸 경우에 그 토지로부터 분리된 수목에도 미친다. 저당권자는 채권의

기한이 되기 전이라도 분리된 수목을 경매할 수 있다. 다만, 그 매각대금을 공탁하여야 한다.수목의 소유자는 상당한 담보를 고탁하고

경매의 면제를 신청할 수 있다.

 

④입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우 토지소유자는 입목소유자에 대하여

지상권을 설정한 것으로 본다.

 

⑤지상권자 또는 임차인에게 속하는 입목이 저당권의 목적인 경우 지상권자/임차인은 저당권자의 승낙 없이 그 권리를 포기하거나

계약을 해지할 수 없다.