03. 중개사무소의 개설등록_등록의 실효, 무등록중개업, 이중등록 등

Chapter_03 중개사무소의 개설등록

4] 등록의 실효, 무등록중개업, 이중등록 등

 

1) 등록의 실효

(1) 개업공인중개사의 사망, 법인의 해산

사망/해산은 등록취소사유이면서 실효사유이므로 등록의 효력은 사망이나 해산시에 소멸한다. 다만,

법인의 대표가 사망하더라도 등록의 효력이 소멸하지 않는다.

 

(2) 등록취소처분

등록취소사유릐 발생만으로는 등록의 효력이 소멸하지 않으며, 등록취소처분이 있어야 등록의 효력이

소멸한다.

 

(3) 폐업신고

사실상 폐업이 아닌 폐업신고를 한 경우 등록의 효력이 소멸한다.

 

2) 무등록중개업

(1) 무등록중개업의 유형

① 등록을 하지 아니한자로서 중개업무를 행하는 자

② 폐업신고를 하고 계속해서 중개업무를 행하는 자

③ 등록이 취소된 후 계속해서 중개업무를 행하는 자

④ 사망/해산 후에 당해 중개사무소에서 중개업을 계속하는 자

(그러나 개업공인중개사가 업무정지기간 중에 중개업무를 본 경우나 휴업기간 중에 중개 업무를 본 경우라도

제재의 대상이 될 뿐 무등록중개업에 해당하지는 않는다.)

 

(2) 무등록중개행위의 효력

① 중개사무소의 개설등록은 중개업을 영위하기 위한 적법요건일 뿐 유효요건은 아니므로 무등록중개행위로

인한 거래당사자 간의 거래계약의 효력은 유효하다,

② 무등록중개업자와 중개의뢰인 간 체결된 보수약정은 전부 무효이다.

 

(3) 무등록업자에 대한 제재

행정처분은 없고, 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형에 처한다.

※판례 1. 무등록중개업을 하면서 체결한 중개보수 지급약정의 효력 공인중개사 자격이 옶는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산 중개업을 하면서 매매당사자와 사이에 체결한 중개보수 지급약정은 강행규정에 위반되어 무효에 해당한다.(대판 2010.12.23, 2008다75119) 2. 공인중개사 자격이 없는 자의 중개보수 지급약정이 무효인지 여부 공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 '중개를 업으로 한' 것이 아니라면 그에 따른 중개보수 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니고, 다만 중개보수 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실의 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다. (대판 2012.6.14, 2010다86525) 3. 무등록업자에 대한 중개의뢰행위의 처벌 여부 비록 거래당사자가 개설등록을 하지 아니한 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하거나 미등기 부동산의 전매에 대하여 중개를 의뢰하였다고 하더라도, 공인중개사법의 처벌규정들이 중개행위를 처벌 대상으로 삼고 있을 뿐이므로 그 중개의뢰 자체는 위 처벌규정들의 처벌 대상이 될 수 없으며, 또한 위와 같이 중개행위가 중개의뢰행위에 대응하여 서로 구분되어 존재하여야 하는 이상, 중개의뢰인의 중개의뢰행위를 개업공인중개사의 중개행위와 동일시하여 중개행위에 관한 공동정범 행위로 처벌할 수도 없다고 해석하여애 한다.(대판 2013.6.27, 2013도3246)

3) 이중등록/이중소속 및 등록증의 양도/대여

 

(1) 이중등록 금지

① 내용: 개업공인중개사는 이중으로 등록을 하여 중개업을 할 수 없다.

② 이중등록의 형태

ⓐ 중개사무소 개설등록을 한 개업공인중개사가 등록관청을 같이하여 또는 달리하여 또다시 중개사무소를 개설등록을 한 경우 ⓑ 중개사무소 개설등록을 한 개업공인중개사가 종별을 같이하여 또는 달리하여 또다시 중개사무소 개설등록을 한 경우 ⓒ 종전의 중개사무소를 폐쇄하였으나 폐업신고를 하지 안니한 개업공인중개사가 또다시 중개사무소 개설등록을 한 경우

③ 위반시 제재: 필요적(절대적) 등록취소사유 + 1년/1천

 

(2) 이중소속 금지

① 내용: 개업공인중개사 등은 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사/중개보조원 또는 개업공인중개사인

법인의 사원/임원이 될 수 없다.

 

② 위반시 제재

ⓐ 개업공인중개사: 필요적 등록취소사유 + 1년/1천 ⓑ 소속공인중개사: 자격정지사유 + 1년/1천 ⓒ 중개보조원: 1년/1천

(3) 등록증의 양도/대여 금지

① 등록증의 양도/대여행위

ⓐ 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니 된다. ⓑ 위반시 제재: 필요적 등록취소사유 + 1년/1천

② 등록증을 양수/대여받는 행위

ⓐ 누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하거나 다른 사람의 등록증을 양수 또는 대여받아 이를 사용하는 행위를 하여서는 아니 된다. ⓑ 위반시 제재: 1년/1천

③ 양도/대여의 판단기준: 개업공인중개사의 중개행위 수행 여부는 행위적 기준으로 판단할 것이 아니라 실질적

기준으로 판단하여야 한다. 따라서 실질적인 중개업무는 다른 사랍이 하고, 개업공인중개사가 거래계약서나 확인.

설명서에 서명 및 날인하는 형식만 갖추었다면 등록증의 양도 또는 대여행위에 해당한다,