04. 중개영업활동_개업공인중개사의 업무범위

Chapter_04 중개영업활동

 

2] 개업공인중개사의 업무범위

 

1) 겸업범위

 

1. 법인인 개업공인중개사의 겸업 범위

(1) 의 의

다른 법률에 규정된 경우(특수법인)을 제외하고는 중개업 및 6가지 법정업무 외에 다른 업무를

영위할 수 없다.

 

(2) 겸업범위

① 상가 및 주택의 임대관리 등 부동산 관리대행업

- 농업용 건축물의 관리대행X, 부동산임대업X

 

② 부동산 이용/개발/거래(투자)에 관한 상담업(컨설팅업)

- 직접 부동산개발업X, 증권투자상담X

 

③ 개업공인중개사를 대상으로 한 경영정보의 제공업(프렌차이즈업)

- 일반인 대상X

 

④ 주택 및 상가의 분양대행업(일반인, 개업공인중개사 불문)

- 토지의 분양대행업X, 분양업X, / 규모의 제한 없음

 

⑤ 주거이전에 부수되는 용역의 알선업(이사업체/도배업체 소개 등)

- 직접 용역업X

 

 

⑥ 「민사집행법」상 경매/「국세징수법」 등에 따른 공매대상 부동산에 대한

권리분석 및 취득의 알선/매수신청 대리업

ⓐ 법인인 개업공인중개사나 공인중개사인 개업공인중개사가 「민사집행법」에 의한 경매 대상 부동산에 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 하고자 하는 때에는 「대법원규칙」이 정하는 요건에 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감독을 받아야 한다. ⓑ 법 부칙 제6조 제2항에 따른 개업공인중개사(중개인)는 경매/공매 대상 부동산에 대한 알선/대리업을 영위할 수 없다.

 

(3) 겸업에 대한 보수

「공인중개사법」 상 중개보수규정은 부동산중개업에 적용되는 규정이므로 법인인 개업공인중개사의

6가지 겸업범위에는 중개보수규정의 적용이 없다.

 

(4) 위반시 제재

임의적 등록취소사유로서 법인인 개업공인중개사의 등록이 취소될 수 있다.

 

2. 특수법인(다른 법률에 규정된 경우)의 겸업법위

근거법령에 의한 볼래의 업무와 해당 법령에서 규정하는 부동산중개업을 겸업할 수 있으므로 해당

법령에서 인정하는 중개업 이외에 법인인 개업공인중개사의 6가지 업무를 추가로 할 수 있는 것은 아니다.

 

3. 개인인 개업공인중개사의 겸업법위

 

(1) 공인중개사인 개업공인중개사

① 중개업무를 주도적으로 수행하는 한 원칙적으로 겸업이 가능하다.

 

② 법률의 규정으로 금지하는 경우(공무원, 부동산매매업)에는 겸업이 불가하다.

 

③ 법인인 개업공인중개사에게 인정된 중개업 이외의 6가지 업무도 영위할 수 있다.

 

(2) 부칙 제6조 2항의 개업공인중개사(중개인)

공인중개사인 개업공인중개사와 유사하다. 다만, 공인중개사인 개업공인중개사와는 달리 경매/공매 알선업 및

대행업은 현행법상 금지되므로 이를 영위할 수 없다.

 

2) 업무의 지역적인 범위

 

(1) 법인 및 공인중개사인 개업공인중개사의 업무지역 - 전국

법인의 분사무소나 특수법인도 업무지역을 전국으로 볼 것이다.

 

(2) 법 제 7638호의 부칙 제6조 2항의 개업공인중개사(중개인)의 업무지역

① 원칙: 중개사무소가 소재하는 특별시/광역시/도의 관할구역으로 하며, 그 관할구역 안에 있는 중개대상물에

한하여 중개행위를 할 수 있다.

 

② 예외: 다만, 부동산거래정보망에 가입하고 이를 이용하여 중개하는 경우에는 당해 정보망에 공개된 관할구역

외의 중개대상물에 대하여도 이를 중개할 수 있다.

 

③ 주의: 중개인이 정보망에 가입하거나 공인중개사를 고용하거나 다른 개업공인 중개사와 공동사무소를 두더라도

업무지역이 전국으로 확대되는 것은 아니다.

 

④ 위반시 제재: 업무정지사유

 

 

3] 개업공인중개사의 고용인

 

1) 고용인의 의의 및 종류

 

(1) 의 의

개업공인중개사에게 고용되어 중개업무를 수행하거나 중개업무를 보조하는 자

 

(2) 종 류

① 소속공인중개사

② 중개보조원

 

※ 소속공인중개사와 중개보조원의 비교

종류	차이점	유사점
소속 공인중개사	① 중개업무 수행 → 확인/설명, 문서작성 가능 ② 인장등록의무, 품위유지, 신의성실 의무 ③서명 및 날인 → 거래계약서, 확인/설명서 ④ 행정처분(O) 실물교육,연수교육 대상(O) ⑤ 부동산거래신고서 제출대행(O)	① 고용의무(X) ② 인원제한(X) ③ 금지행위 ④ 행정형벌 ⑤ 이중소속 금지 ⑥ 비밀준수의무 ⑦ 결격사유규정 적용 ⑧ 예방교육 대상
중개보조원	① 단순 보조업무에 국한 ② 인장등록의무, 서명 및 날인의무 없음 ③ 행정처분대상(X), 신고서 제출대행(X) ④ 직원교육 대상(O)

2) 고용인의 고용/고용관계 종료

 

(1) 고용제한

① 개업공인중개사와 고용인의 고용관계는 반드시 고용계약서를 작성하거나 고용신고를 마쳐야

성립하는 것이 아니라 실질적으로 중개업무를 수행하거나 중개업무를 보조하는 경우하면 고용관계는

성립하는 것으로 보아야 한다.

 

② 개업공인중개사는 결격사유에 해당하는 자를 고용인으로 고용하여서는 아니되며, 이미 고용한

고용인이라도 후일 결격사유에 해당되면 그 사유가 발생한 날로부터 2월 이내에 그 사유를 해소하여야 한다.

개업공인중개사가 이러한 의무를 위반하면 6월의 범위 안에서 업무정지처분을 받을 수 있다.

 

③ 고용인의 결격사유로 인하여 개업공인중개사가 결격사유에 해당되는 것은 아니므로 결격사유에

해당된 고용인을 해고하지 않았더라도 개업공인중개사에게 등록취소사유가 발생하는 것은 아니다.

 

(2) 신고의무

① 고용의무

ⓐ 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우에는 소속공인중개사는 실물교육을, 중개보조원은 직무교육을 받도록 한 후 업무개시 전까지 등록관청에 신고하여야 하며, 전자문서에 의한 신고도 가능하다. 이 경우 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 외국인을 고용하는 경우에는결격사유에 해당하지 아니함을 증명하는 서류를 첨부하여야 한다. ⓑ 소속공인중개사에 대한 고용신고를 받은 등록관청은 공인중개사 자격증을 발급한 시/도지사에게 그 소속공인중개사의 공인중개사 자격 확인을 요청하여야 한다. ⓒ 고용신고를 받은 등록관청은 결격사유 해당 여부와 실무교육 또는 직무교육 수료 여부를 확인하여야 한다.

② 고용관계종료신고: 개업공인중개사는 소속송인중개사 또는 중개보조원과의 고용 관계가

종료된 때에는 고용관계가 종료된 날로부터 10일 이내에 등록 관청에 신고하여야 한다.

 

③ 협회 통보: 소속공인중개사 또는 중개보조원의 고용신고나 고용관계종료신고를 받은 등록관청은

다음 달 10일까지 공인중개사협회에 통보하여야 한다.

 

④ 위반시 제재: 개업공인중개사가 소속공인중개사 또는 중개보조원의 고용신고나 고용관계 종료신고를

하지 아니한 경우에는 6월 이하의 업무 정지처분을 받을 수 있다.

 

3) 고용인의 업무상 행위와 책임

고용인의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.

 

(1) 민사책임

① 고용인이 중개업무(보조)를 수행함에 있어서 고의 또는 과실로 중개의뢰인에게 손해를 가한 경우

개업공인중개사는 중개의뢰인에게 발생한 손해를 배상하여야 한다.

 

② 고용인의 '모든 행위'가 아닌 '업무상 행위'에만 적용되며, 업무상 행위는 '주관적 의사'가 아닌

'외형상/객관적'으로 판단한다.

 

③ 개업공인중개사에게 직접적인 고의/과실이 업더라도 중개의뢰인의 손해를 배상하도록 함으로써

「민법」보다 강력한 무과실책임주의를 채택하고 있다.

 

④ 개업공인중개사와 고용인의 손해배상책임 양자 관계는 '부진정연대채무관계'에 있다.

개업공인중개사와 고용인에 대하여 공동 또는 선택적으로 손해배상을 청구할 수 있다.

 

⑤ 개업공인중개사가 배상을 한 경우 고용인에게 구상권을 행사할 수 있다.

 

(2) 형사책임(양벌규정)

① 고용인 및 임원/사원이 중개업무에 관하여 행정처벌(행정질서벌X)에 해당 하는 위반행위를 한 때에는

그 행위자를 벌하는 외에 그 개업공인중개사에 대하여도 규정된 벌금형을 과한다.

 

② 양벌규정과 관련하여 개업공인중개사가 고용인의 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여

상당한 주의와 감독을 게을리 하지 아니한 경우에는 벌금형을 면한다.

 

③ 양벌규정은 '이 법'에 위반한 경우에 적용되나, '다른 법률'에 위반한 경우는 적용되지 않는다.

 

④ 개업공인중개사가 양벌규정의 적용으로 벌금형을 선고 받아도 결격사유에 해당되지는 않으며,

따라서 등록이 취소되지도 않는다(판례).

 

⑤ 개업공인중개사는 고용인의 업무상 행위로 이 법에 따른 징역형을 선고받지 않으므로

자격이 취소되는 경우는 없다.

 

⑥ 양벌규정으로 개업공인중개사에게 부과된 벌금형에 대해서는 고용인에게 구상권을 행사할 수 없다.

 

(3) 행정책임

고용인의 행위가 위법행위를 구성하여 행정처분사유(등록취소사유/업무정지 사유)에 해당하면 그를

고용한 개업공인중개사의 등록이 취소되거나 업무정지 처분을 받을 수 있다.