04. 중개영업활동_중개계약

Chapter_04 중개영업활동

 

6] 중개계약

 

1) 일반중개계약서 작성제도

 

(1) 일반중개계약서의 작성요청

① 중개의뢰인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위해아 필요한 경우에는 개업공인중개사에게

일반중개계약서의 작서을 요청할 수 있다.

 

② 임의규정이므로 중개의뢰인이 이의 작성을 반드시 요청해야 하는 것이 아니며, 개업공인중개사가

중개계약을 체결하는 경우 이를 반드시 작성해 주어야 하는 것도 아니다.

 

(2) 일반중개계약서의 서식

① 국토교통부장관은 일반중개계약의 표준이 되는 서식을 정하여 개업공인중개사에게 그 사용을

권장할 수 있으며, 이에 따라 표준서식(법정서식)이 시행규칙에 마련되어 있다.

 

② 국토교통부장관의 권장사항에 불가하므로 개업공인중개사는 표준서식 (법정서식)을 사용할

의무는 없으며, 임의서식을 사용하더라도 무방하다.

 

(3) 일반중개계약서의 기재사항

ⓘ 중개대상물의 위치 및 규모 ② 거래예정가격 ③ 거래예정가격에 대하여 제32조에 따라 정한 중개보수 ④ 그 밖에 대업공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항

(4) 법률관계

① 중개의뢰인의 요청에 의해 개업공인중개사가 일반중개계약서를 작성한 경우라도 정보공개의무를

부담하지 않으며, 업무처리사항의 보고의무도 부담하지 않는다.

 

② 개업공인중개사가 작성하는 법정서식의 일반중개계약서에는 전속중개계약서와는 달리 일정기간

보관의무도 규정되어 있지 않다.

 

③일반중개계약서가 작성된 경우라도 개업공인중개사에는 독점권이 부여된 것은 아니므로 중개의뢰인이

다른 개업공인중개사에게 중복하여 중개의뢰 하는 것은 가능하다.

 

2) 전속중개계약제도

 

1. 개 요

 

(1) 전속중개계약의 의의

전속중개계약이라 함은 중개의뢰인이 중개대상물의 중개를 의뢰하는 경우 특정한 개업공인중개사를 정하여

그 개업공인중개사에 한정하여 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 중개예약을 말한다.

 

(2) 전속중개계약의 성격

① 전속중개계약의 체결은 임의적 사항이다. 그러나 전속중개계약이 체결된 이후에는 개업공인중개사와

중개의뢰인 모두에게 강력한 의무가 부과된다.

 

② 전속중개계약은 권리이전 중개의뢰인(매도/임대)뿐만 아니라 권리취득 중개인뢰인과(매수/임차)도

체결될 수 있으며, 매매뿐만 아니라 임대차와 관련된 전속중개계약의 체결도 가능하다.

 

2. 전속중개계약의 법류관계

 

(1) 유효기간

3월로 한다. 다만, 당사자 간에 다른 약정이 있는 경우에는 그 약정에 따른다.

 

(2) 개업공인중개사의 의무

① 전속중개계약서 사용/보존의무

 

ⓐ 반드시 전속중개계약서(표준서식)를 작성하여야 한다.
ⓑ 전속중개계약서를 3년 동안 보존하여야 한다.

 

② 정보공개의무

 

ⓐ 정보의 공개: 전속중개계약을 체결 후 7일 이내에 중개대상물에 관한 정보를 공개하여야 한다.

단, 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우 이를 공개하여서는 아니 된다.
ⓑ 공개의 매체: 부동산거래정보망 또는 일간신문(양자 택일). 다만, 정보망을 선택하는 경우에는

국토교통부장관으로부터 지정받은 정보망이어야 한다.
ⓒ 공개사실 통지: 개업공인중개사는 지체 없이 중개의뢰인에게 공개사실을 문서로써 통지하여야 한다.
ⓓ 공개사항

⒜ 중개대상물의 종류,소재지, 지목 및 면적, 건축물의 용도/구조 및 건축연도 등 중개대상물을 특정하기 위하여 필요한 사항 ⒝ 벽면 및 도배의 상태 ⒞ 수도/전기/가스/소방/열공급/승강기, 오수/폐수/쓰레기 처리시설 등의 상태 ⒟ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장/학교 등과의 근접성, 지형 등 입지조건, 일조량/소음/진동 등 환경조건 ⒠ 소유권/전세권/저당권/지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항. 다만, 각 권리자의 주소/성명 등 인적사항은 공개하여서는 아니 된다. ⒡ 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항 ⒢ 중개대상물의 거래예정금액 및 공시지가. 단, 임차인의 겨웅에는 공시지가를 공개하지 아니할 수 있다.

※ 공개사항에 해당하지 않는 것 → 각 권리자의 인적사항, 취득관련 조세에 관한 사항, 중개보수 및 설비에

관한 사항은 공개사항에 해당하지 않는다. 또한 임대차의 경우에는 공시지가를 공개하지 아니할 수 있다.

 

③ 업무처리상황 통지의무: 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을

문서로써 통지하여야 한다.

 

④ 개업공인중개사는 확인/설명의무를 성실히 이행하여햐 한다.

 

(3) 중개의뢰인의 의무

① 위약금 지불의무(중개보수에 해당하는 금액)

 

ⓐ 유효기간 내에 다른 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하여 거래한 경우

ⓑ 유효기간 내에 개업공인중개사의 소개에 의하여 알게 된 상대방과 개업공인중개사를 배제하고

거래당사자 간에 직접 거래한 경우

 

② 소요비용 지불의무(중개보수의 50%에 해당 금액의 범위 안에서): 전속중개계약 유효기간 내에

중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우

 

③ 협조의무: 개업공인중개사의 확인/설명의무 이행에 협조하여야 한다.

 

(4) 위반시 제재

임의적 등록취소 사유	개업공인중개사가 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니하거나 중개의뢰인의 비공개요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우
업무정지사유	개업공인중개사가 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개예약을 체결하거나 전속중개계약서를 보존하지 아니한 경우