05. 개업공인중개사 등의 의무_손해배상책임과 업무보증(1)

Chapter_05 개업공인중개사 등의 의무

 

5] 손해배상책임과 업무보증

 

1) 손해배상책임의 성립요건

 

1. 개업공인중개사의 귀책사유

 

(1) 개업공인중개사의 업무상 고의/과실

 

① 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게

재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

② 본 개업공인중개사의 책임은 '과실책임'의 성격을 갖는다.

 

③ '개업공인중개사 등이 아닌 제3자'의 중개행위로 거래당사자에게 재산상 손해가

발생한 경우 「공인중개사법」이 아닌 「민법」에 따른 손해배상책임을 진다. 

 

④ '무상 중개행위'에 대하여도 손해배상책임이 인정된다.

 

⑤ 개업공인중개사의 '중개행위가 아닌 행위'로 발생한 손해는 「공인중개사법」에 의한

손해배상책임의 범위에 포함되지 않는다.

 

⑥ '중개행위'에 해당되는지 여부는 주관적 의사에 의해 결정할 것이 아니라, 개업공인중개사의

중개행위를 객관적으로 보아 결정되어야 할 것이다. (판례)

 

(2) 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공

 

① 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써

거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

② 사무소 제공으로 인한 개업공인중개사의 책임은 '무과실책임'의 성격을 띤다.

 

③ '다른 사람'에는 무등록업자, 명의대여받은 자, 다른 개업공인중개사가 포함된다.

 

④ 개업공인중개사와 '다른 사람'이 연대하여 배상책임을 지며, 거래당사자는 개업공인중개사와

'다른 사람'에 대해 선택적으로 또는 공동으로 손해배상을 청구할 수 있다.

 

(3) 고용인의 업무상 고의/과실

 

① 고용인의 업무상 행위로 인한 개업공인중개사의 책임은 '무과실책임'의 성격을 띤다.

 

② 고용인과 개업공인중개사는 부진정연대책임을 부담한다.

 

2. 거래당사자의 재산상 손해 발생

 

(1) '재산상' 손해 : 정신적 손해는 「민법」에 의한다.

 

(2) 손해의 '발생' : 손해가 확정으로 발생하여야 한다.

 

3. 인과관계

개업공인중개사의 귀책사유와 재산상 손해간에 인과관계가 있어야 한다.

 

4. 입증책임 및 소멸시효

 

(1) 입증책임

손해배상책임 성립 요건사실의 입증책임은 이를 주장하는 자가 진다.

 

(2) 소멸시효

중개의뢰인의 손해배상청구권은 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위를 한 날로부터

10년간 청구권을 행사하지 않으면 시효로 소멸한다.

 

2) 업무보증제도

 

1. 업무보증제도의 의의 및 성격

 

(1) 특수법인 포함 모든 개업공인중개사는 예외 없이 업무보증을 설정하여야 한다.

(2) 보증을 설정하지 않으면 등록증을 교부받을 수 없다.

 

2. 업무보증의 설정

 

(1) 설정시기

 

① 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 보증을 설정하여야 한다.

② 지역농협도 중개업무를 개시하기 전에 보증을 설정하여야 한다.

③ 법인의 분사무소는 설치신고 전에 미리 보증을 설정하여야 한다.

 

(2) 설정방법

① 보증보험, 공제, 공탁 중 하나를 택일하여 보증을 설정하여야한다.

② 공탁금은 개업공인중개사가 폐업/사망한 날로부터 3년간 회수할 수 없다.