05. 개업공인중개사 등의 의무_중개대상물 확인/설명의무

Chapter_05 개업공인중개사 등의 의무

 

3] 중개대상물 확인/설명의무

 

1) 확인/설명의무(중개완성 전)

 

(1) 의의 및 특징

 

① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 (중개완성 전에) 법정사항을 확인하여

이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실/정확하게

설명하고, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

 

② '설명의 근거자료'에는 토지대장, 등기사항증명서, 건축물대장, 지적도, 토지이용계획확인서

등이 있고, 확인/설명서나 보증관계증서의 사본은 해당 없다.

 

③ 소속공인중개사나 중개보조원에게 부과된 의무가 아니다. 다만, 소속공인중개사는

확인/설명권한이 있으나, 중개보조원은 권한이 없다.

 

④ 설명의 상대방은 '권리취득중개의뢰인'이지 '권리이전중개의뢰인'이 아니다.

 

⑤ 개업공인중개사의 확인/설명의무는 중개완성 전에 이행되어야 하며, '설명의 근거자료'를

교부할 의무는 없다.

 

(2) 확인/설명사항

각종 사항		세부적인 내용
기본적인 사항		중개대상물의 종류/소재지/지번/지목/면적/용도/구조/건축연도 등
상태	내/외부 시설상태	수도/전기/가스/수방/열공급/승강기설비 및 배수 등
	벽면상태	벽면 및 도배의 상태
	환경조건	일조/소음/진동 등
입지조건		도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장/학교와의 근접성 등
권리관계		소유권/전세권/저당권/지상권 및 임차권 등
공법상 제한		토지이용계획. 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
조세(취득관련)		권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율
거래예정금액		거래예정금액
중개보수/실비		중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

 

(3) 중개대상물의 상태에 관한 자료요구권

 

① 개업공인중개사는 확인/설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의

매도/임대의뢰인 등에게 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.

 

② 매도/임대의뢰인이 자료요구에 불응한 경우 그 사실을 매수/임차의뢰인에게

설명하고 확인/설명서에 기재하여야 한다.

 

(4) 증표 제시요구권

개업공인중개사는 중개업무 수행을 위하여 필요한 경우 중개의뢰인(이전/취득)에게

주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있다.

 

2) 확인/설명서의 작성/교부 등의 의무(중개완성시)

 

(1) 작성/교부/보관의무

 

① 개업공인중개사는 (중개가 오나성돠어 거래계약서를 작성하는 때에는) 확인/설명사항을

서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 원본, 사본 또는 전자문서를 3년간 보존하여야

한다. 다만, 확인/설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다.

 

② 확인/설명서 작성/교부/보존의무는 개업공인중개사에게 부과된 의무이다. 다만,

소속공인중개사는 작성할 수 있으나,중개보조원은 작성할 수 없다.

 

③ 확인/설명서는 법정서식(4종)으로 작성하여야 한다.

 

④ 중개대상물에 관한 확인/설명은 권리취득 중개의뢰인에게 하면 족하나,중개대상물

확인/설명서의 작성/교부는 거래당사자 쌍방 모두에게 하여야 한다.

 

(2) 서명 및 날인의무

 

① 개업공인중개사는 중개대상물 확인/설명서에 서명 및 날인하여야 한다. 법인인

개업공인중개사에 있어서 주된 사무소의 경우에는 대표자가 서명 및 날인하여야 하고,

분사무소의 경우에는 그 책임자가 서명 및 날인하여야 한다.

 

② 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 개업공인중개사와

함께 서명 및 날인하여야 한다.

 

③ 소속공인중개사가 확인/설명업무와 확인/설명서 작성업무를 수행한 경우라도

개업공인중개사는 반드시 확인/설명서에 서명 및 날인하여야 한다.

 

④ 공동중개의 경우에는 참여한 개업공인중개사 모두 서명 및 날인하여야 한다.

 

※ 확인/설명의무와 확인/설명서 작성/교부의무의 비교

구 분	확인/설명의 의무	확인/설명서 작성/교부의 의무
의무이행 시기	중개완성 전	중개완성시
의무이행 상대방	권리취득 중개의뢰인	거래당사자(쌍방)
의무이행 방법	성실/정확하게 설명 근거자료 제시하여	법정서식으로 작성 서명/날인, 교부/보존
의무이행 주체	개업공인중개사의 의무 소속공인중개사도 가능	개업공인중개사의 의무 소속공인중개사는 가능

 

(3) 확인/설명의무 관련판례

 

① 개업공인중개사가 중개대상물 확인/설멸서를 작성하여 교부하지 않더라도

중개대상물에 대하여 구두로 정확하게 확인/설명한 경우에는 손해배상책임이 없다.

 

② 개업공인중개사의 확인/설명의무와 손해배상의무는 중개의뢰인이 개업공인중개사에게

소정의 보수를 지급하지 아니하였다 해서 당연 소멸하는 것이 아니다.

 

③ 개업공인중개사는 중개대상물건에 근저당이 설정된 우 그 채권최고액을 조사/확인하여

의뢰인에게 설명하면 족하고, 실채무액까지 조사/확인하여 설명할 의무까지 있다고 할 수는

없다. 다만, 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로

전달한 경우 선관주의 의무에 위반된다.

 

④ 개업공인중개사는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임대의뢰인에게

다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보를

제외하고 보증금 및 임대차 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음

임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 한다.

 

3) 위반시 제재

대상자	의무위반의 형태	제재
개업공인중개사	① 불성실 설명 ② 근거자료 제시 X	500만원 이하의 과태료
	③ 작성 X ④ 서명 X ⑤ 날인 X ⑥교부 X ⑦ 보존 X	업무정지사유
소속공인중개사	① 불성실 설명 ② 근거자료 제시 X ③ 서명 X ④ 날인 X	자격정지사유