05. 개업공인중개사 등의 의무_기본윤리

Chapter_05 개업공인중개사 등의 의무

 

1] 개업공인중개사 등의 기본윤리

 

1) 공정중개의무 등

 

(1) 품위유지 및 공정중개의무

① 개업공인중개사 및 소속공인중개사에게 적용되는 의무이다.

② 중개보조원에게는 적용되지 않는 의무규정이다.

 

(2) 선량한 관리자의 주된의무

① 「공인중개사법」 명문규정(X) 학설과 판례가 인정(O)

② 개업공인중개사가 주의의무를 게을리하면 과실에 의한 손해배상책임이

발생할 수 있다.

 

2) 비밀준수의무

 

(1) 적용대상 및 준수기간

① 적용대상: 개업공인중개사, 법인의 사원/임원, 소속공인중개사,중개보조원

② 준수기간: 그 업무를 떠난 후에도 준수하여야 한다.

 

(2) 내 용

개업공인중개사 등은(이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는)

그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다.

 

(3) 예 외

① 이 법에 의한 예외: 확인/설명의무사항

② 다른 법률에 의한 예외: 재판상 증언, 세무공무원의 조사/질문

③ 본인의 승낙이 있는 경우: 위법성이 없다.

 

(4) 위반시 제재

① 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금사유

② 반의사불벌죄(고소가 없어도 처벌 가능, 피해자가 원하지 않으면 처벌 불가)

 

2] 개업공인중개사 등의 금지행위

 

1) 개 설

 

(1) 적용대상

「공인중개사법」 제33조에서는 ① 개업공인중개사 등의 금지행위(9가지)와

② 개업공인중개사 등의 업무를 방해하는 행위를 구분하여 규정하고 있다.

전자의 경우에는 개업공인중개사 뿐만 아니라법인의 임원/사원, 소속공인중개사,

중개보조원 등 중개업 종사자 모두에게 적용되는 규정이다. 후자의 경우는

개업공인중개사 등이아닌 제3자(일반인)에게 적용되는 규정이다.

 

(2) 금지행위관련 주의사항

① 금지행위규정을 위반한 경우에는 개업공인중개사 등에게 행정책임과 형사책임이 발생한다.

 

② 개업공인중개사 등의 업무를 방해한 자에 대해서는 형사책임이발생한다.

 

③ '고의'에 의한 경우만 금지행위에 해당, '과실'에 의한 경우는 제외된다.

 

④ 공인중개사법령상 미수범 처벌규정은 없다.

 

2) 개업공인중개사 등의 금지행위

 

(1) 법정중개대상물의 매매업

개업공인중개사 등은 법정중개대상물에 대한 매매를 업으로 하는 행위를 하여서는 아니 된다.

 

① 법정중개대상물(5가지)에 한하여 적용

 

② 부동산의 거래태양이나 규모,횟수,보유기간 등에 비추어 사회통념상 사업활동으로

볼 수 있을 정도의 계속성/반복성이 있을 경우 부동산매매업에 해당

 

③ 중개대상물에 대한 임대업이나 분양대행업 - 금지행위(X)

 

④ '중개의뢰인이 아닌 자'와 1회성 매매 - 금지행위(X)

'중개의뢰인이 아닌 자'를 대상으로 한 부동산임대업 -금지행위(X)

'중개의뢰인'과 1회성 매매 - 직접거래에 해당 - 금지행위(O)

 

⑤ ' 중개의뢰인이 아닌 자'를 대상으로 한 중개대상물의 매매업

- 금지행위(O)

 

(2) 무등록업자와 협조행위

개업공인중개사 등은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인

사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는

행위를 하여서는 아니 된다.

 

① 무등록업자임을 모르고 소개받은 경우는 금지행위가 아니다.

 

② 무등록업자를 통해 중개를 의뢰받는 것으로 족하고, 거래성사여부는 불문

 

③ 무등록업자가 아닌 제3자를 활용하여 중개를 의뢰받는 행위는허용

 

④ 명의를 이용하게 하는 행위 → 명의대여에 이르지 않는 사무소

제공, 명의제공

 

(3) 금품 초과수수행위

개업공인중개사 등은 사례/증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정보수 또는 실비를 초과하여

금품을 받는 행위를 하여서는 아니 된다.

 

① 초과금품의 판단

ⓐ 초과의 기준 → 법령 및 조례에서 정한 중개보수 및 실비의 상한기준 ⓑ 중개보수를 할인/면제해 주는 것 → 금지행위(X) ⓒ 중개의뢰인 당사자 간의 합의에 의하여 일방 당사자가 중개보수 전액을 지불할 경우 중개보수 총액의 범위 이내이면 적법

 

② 초과금품의 사례: 개업공인중개사가 부동산 거래를 중개한 후 사례비나 수고비 등의

명목으로 금원을 받은 경우, 협박하여 초과 금품을 받은 경우

 

③ 초과금품에 포함되지 않는 사례: 상가분양 대행보수, 점포권리금이나 영업권리금

알선보수는 당사자 간 계약에 의하여 대가를 지급 받을 수 있다.

 

④ 순가중개계약 자체가 금지행위는 아니며, 후일 초과수수해야 금지행위에 해당

 

⑤ 한도를 초과한 보수약정 → 초과부분이 무효(판례), 초과수수시 초과부분만 반환

 

⑥ 보수 등의 명목으로 한도를 초과하는 액면금액의 당좌수표를 교부받고 후일

그당좌수표가 부도처리되어 중개의뢰인에게 그대로 반환 → 금지행위에 해당(O)

 

⑦ 개업공인중개사가 토지와 건물의 임차권 및 권리금/시설비의 교환계약을 중개하고

그 사례 명목으로 포괄적으로 금원을 지급받은 경우 → 금지행위에 해당(X)