05. 개업공인중개사 등의 의무_금지행위

Chapter_05 개업공인중개사 등의 의무

 

2] 개업공인중개사 등의 금지행위

 

2) 개업공인중개사 등의 금지행위

 

(4) 거짓된 언행

개업공인중개사 등은 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여

거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를

하여서는 아니 된다.

 

① 적극적인 거짓된 언행

ⓐ 개발예정이 없는 토지를 마치 개발계획이 확정된 것처럼 적극 설명하는 행위 ⓑ 의뢰가격을 숨기고 고액에 매수하도록 하는 행위

 

② 소극적인 거짓된 언행

ⓐ 부동산의 하자를 숨기는 행위 ⓑ 공법상 제한받을 사실을 숨기는 행위 ⓒ 당해 부동산에 대하여 소송이 계류 중인 사실을 의뢰인에게 숨기는 행위

 

(5) 증서의 중개/매매업

: 개업공인중개사 등은 관계법령에서 양도/알선 등이 금지된 부동산의 분양/임대 등과

관련 있는 증서 등의 매매/교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위를 하여서는 아니 된다.

① 증서 등 → 입주자저축증서, 주택상환사채, 무허가건물확인서/건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서, 이주대책대상자확인서 등 ② 아파트의 특정 동/호수에 대한 피분양자로 선정되거나 분양계약이 체결된 후에 특정된 아파트 → 증서(X) ③ 「도시 및 주거환경 정비법」상 관리처분계획의 인가에  ④ 상가의 전부를 매도할 때 사용하려고 매각조건 등을기재하여 인쇄해 놓은 양식에 매매대금과 지급기일 등해당 사항을 기재한 분양계약서 → 증서(X)

 

(6) 직접거래/쌍방대리

: 개업공인중개사 등은 중개의뢰인과 직접거래를 하거나 거래당사자 쌍방을

대리하는 행위를 하여서는 아니 된다.

 

① 직접거래: 중개를 의뢰한 중개의뢰인과 직접 거래계약을 체결하는 경우

ⓐ '중개의뢰인'에는 중개대상물의 소유자뿐만 아니라 대리권을 수여 받은 대리인이나 거래에 관한 사무처리를 위탁받은 수임인도 포함) 판례 ⓑ '직접거래'에는 매매뿐만 아니라 교환/임대차 계약 등도 포함 ⓒ 「민법」상 자기계약과는 달리 중개의뢰인의 허락이 있어도 금지행위(O) ⓓ 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 중개보수를 받지 않아도 금지행위(O) ⓔ 중개의뢰를 받은 개업공인중개사가 다른 개업공인중개사와 공동으로 거래계약을 체결한 경우 → 직접거래(O) ⓕ 개업공인중개사가 다른 개업공인중개사의 중개로 부동산을 매수하여 또 다른 개업공인중개사의 중개로 매도한 경우에는 직접거래에 해당하지 않음(판례) ⓖ 개업공인중개사가 처의 소유부동산을 중개의뢰인에게 매각한 경우 → 직접거래에 해당(O) ⓗ 생활정보지 등 광고에 게재된 부동산을 거래한 경우 → 직접거래(X)

 

② 쌍방대리: 개업공인중개사가 중개의뢰인 쌍방으로부터 대리권을 수여받아 쌍방

모두를 대리하여 거래계약을 체결하는 경우

ⓐ 민법과는 달리 봉인의 승낙이 있어도 금지 ⓑ 일방대리는 허용(임대인을 대리하여 임차인과 임대차계약 체결)

 

(7) 부동산투기를 조장하는 행위

개업공인중개사 등은 탈세 등 관계법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는

이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의

변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를

하여서는 아니 된다.

 

① '미등기전매부동산'과 '권리변동제한부동산'의 중개행위가 금지행위에 해당

② 권리변동제한부동산 → 투기과열지구 내 전매금지 분양권

③ 토지거래허가구역 내 토지 → 권리변동제한부동산(X)

④ 전매차익이 발생하지 않더라도 금지행위에 해당

 

(8) 시세에 부당한 영향을 주는 행위

개업공인중개사 등은 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할

목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한

영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위를 하여서는 아니 된다.

 

(9) 독과점 행위

개업공인중개사 등은 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나

단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위를 하여서는 아니 된다.

 

3) 개업공인중개사등의 업무를 방해하는 행위

누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 다음의 어느 하나의 방법으로 개업공인중개사

등의 업무를 방해해서는 아니 된다.

① 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개업공인중개사 등에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위 ② 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 중개대상물에 대하여 시세보다 현저하게 높게 표시/광고 또는 중개하는 특정 개업공인중개사 등에게만 중개의뢰를 하도록 유도함으로써 다른 개업공인중개사 등을 부당하게 차별하는 행위 ③ 안내문, 온라인 거뮤니티 등을 이용하여 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 아니하도록 유도하는 행위 ④ 정당한 사유 없이 개업공인중개사 등의 중개대상물에 대한 정당한 표시/광고 행위를 방해하는 행위 ⑤ 개업공인중개사 등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시/광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 시세보다 현저하게 높게 표시/광고하도록 유도하는 행위