06. 중개보수 및 실비_주택외의 중개대상물 및 실비

Chapter_06 중개보수 및 실비

 

1] 중개보수

 

2) 중개보수의 범위

 

(3) 주택 외의 중개대상물의 경우

 

① 공인중개사법: 국토교통부령이 정하는 바에 의한다(시/도 조례 X).

 

② 주거용 오피스텔(전용 85㎡ 이하, 입식부엌/화장실/목용시설 구비)

 

⒜ 매매/교환의 경우에는 1천분의 5

⒝ 임대차 등의 경우에는 1천분의 4의 요율 범위에서 중개보수를 결정

 

③ 주택 외의 중개대상물(주거용 오피스텔 제외): 쌍방으로부터 각각 받되,

거래금액의 0.9% 이내에서 상호 협의/결정

 

④ 실제 수수하고자 하는 상한 요율: 개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에

대하여 법정중개보수요율 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의

상한요율을 '중개보수/실비의 요율 및 한도표액'에 명시하여야 하며, 이를 초과하여

금품을 수수하여서는아니 된다.

 

(4) 중개보수규정의 적용범위

법인의 겸업업무인 부동산컨설팅이나 주택 및 상가의 분양대행업무는 중개보수규정의

적용이 없고, 특별한 규정이 없는 한 당사자 간 약정에 의할 것 이다.

 

(5) 한도를 초과한 보수약정의 효력

한도액 초과부분이 무효 → 부당이득반환청구권 발생

 

※ 중개보수의 체개

주택	주택 이외의 중개대상물
	주거용 오피스텔 (전용 85㎡ 이하, 일정시설)	그 밖의 중개대상물 (토지/상가/공장,전용 85㎡ 초과 오피스텔
(1) 공인중개사법 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시/도의 조례로 정함 (2) 국토교통부령 ① 매매/임대: 0.9% 이내 ② 임대차 등: 0.8% 이내 (3) 시/도의 조례 중개사무소의 소재지를 관할하는 시/도의 조례	(1) 공인중개사법 국토교통부령으로 정함(시/도의 조례 X)
	(2) 국토교통부령 ① 매매/교환: 0.5% ↓ ② 임대차 등: 0.4% ↓	(2) 국토교통부령 거래금액의 0.9% 이내에서 서로 상호/협의 결정
	개업공인중개사는 '주택 외의 중개대상물에 대하여 법정중개보수 요율의 범위 아넹서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 '중개보수/실비의 요율 및 한도표액'에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다.

 

3) 중개보수의 계산 및 지불시기

 

(1) 산정방법

 

① 거래금액 X 보수요율 = 산출액

② 주택의 경우 산출액과 한도액 비교 후 낮은 금액을 법정보수로 한다.

 

(2) 산정의 기준금액(거래금액)

 

① 매매계약

⒜ 매매대금을 거래금액으로 한다.

⒝ 분양권 전매는 기납입액(계약금, 중도금 등)과 프리미엄을 합산한 금액을 저래금액으로 한다.

⒞ 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자 간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에

이루어지는 경우 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.

 

② 교환계약

⒜ 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.

⒝ 보충금은 거래금액에 산입하지 않는다.

 

③ 전세계약: 전세보증금을 거래금액으로 한다.

 

④ 임대차계약

⒜ 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을

보증금에 합산하여 거래금액을 계산한다(주택, 비주택 불문).

⒝ 환산합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을

합산한 금액을 거래금액으로 한다(주택, 비주택 불문).

 

⑤ 지방자치단체의 조례를 잘못 해석한 경우: 중개보수 산정에 관한 지방자치단체의 조례를

잘못 해석하여 법에서 허용하는 금액을 초과한 중개보수를 수수한 경우 법률의 착오에

해당하지 않으므로, 보수 초과수수죄에 해당한다.

 

(3) 중개보수 지불시기

개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.

 

2] 실 비

 

1) 개 요

 

(1) 실비의 의의

 

① 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 비용(조사비용)

② 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 비용(예치비용)

 

(2) 실비의 범위와 기준

 

① 국토교통부령이 정하는 범위 내에서 시/도의 조례로 정한다.

② 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 경우 그 사무소의 소재지를

관할하는 시/도의 조례로 정한 기준에 따라 실비를 받아야 한다.

 

2) 실비의 청구

 

(1) 실비의 부담자

 

① 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비의 부담자:

권리를 이전 하고자 하는 중개의뢰인(매도/임대의뢰인, 전세권/저당권설정의뢰인 등)

② 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 부담자:

권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인(매수/임차의뢰인, 전세권자, 저당권자 등)

 

(2) 실비의 청구

① 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 청구하되, 시/도 조례에 규정된금액 이외에는

어떠한 명목으로도 청구할 수 없다.

② 거래계약의 체결과 무관하게 받을 수 있으며, 중개보수와는 각각 별도로 받을 수 있다.

 

3) 실비의 지불시기

 

(1) 권리관계 등 확인에 소요되는 실비:

중개대상물에 대한 확인/설명을 마친 때

 

(2) 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비:

계약금 등을 지급/반환 하는 때